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沈阳市城市商业综合体蓬勃发展 布局结构有待优化

新闻来源:沈阳统计信息网 发布时间:2017年07月13日 11:21:07 浏览量:6021

        2016年,随着我市经济不断发展,城市化不断推进,消费品市场日益繁荣,作为新兴商业模式的城市商业综合体蓬勃发展,为传统商业注入了新的活力。

       一、我市城市商业综合体基本情况

       截止2016年底,我市共有城市商业综合体17家,较上年增加4家,占全省比重为31.5%;年末商户从业人员2.2万人,占全省比重为35.5%;实际营业面积110.6万平方米,占全部可出租(使用)面积的83.9%;租金总额14.2亿元,比上年增长18.3%,增幅高于全省8.8个百分点;实现销售额107.6亿元,比上年增长14.1%,增幅高于全省8.1个百分点;全年总客流量1.8亿人次,比上年增长5.6%。

       从区域分布看,沈河区、铁西区分别以5家综合体居首,和平区、大东区分别以2家综合体并列第3,皇姑区、浑南区和于洪区分别以1家综合体位于其后。可见,我市17家城市商业综合体全部位于市区以内,县(市)目前尚无城市商业综合体(见表1)。


   表 1        2016年沈阳市城市商业综合体区(县)分布情况表

 

地区

数量(个)

比重(%)

沈阳市

17

        100.0

和平区

2

11.8

沈河区

5

29.4

大东区

2

11.8

皇姑区

1

 5.9

铁西区

5

29.4

苏家屯

0

 0.0

浑南区

1

 5.9

沈北新区

0

 0.0

于洪区

1

 5.9

辽中区

0

 0.0

康平县

0

 0.0

法库县

0

 0.0

新民市

0

 0.0

 


       从开业时间看,随着沈阳兴隆大家庭在2002年8月开业,我市有了第一家城市商业综合体。之后我市的城市商业综合体陆续诞生,逐渐改变了以往传统百货商场单一业态的经营模式。2010年以前,我市开业的城市商业综合体仅有6家,2010年后我市城市商业综合体不断涌现,2010-2016年我市共有11家城市商业综合体开业。

       从营业面积看, 17家城市商业综合体总营业面积110.6万平方米。营业面积超过10万平方米的商业综合体有1家,5-10万平方米之间的商业综合体有9家,5万平方米以下的商业综合体有7家。

       从客流量看, 17家城市商业综合体全年客流量达1.8亿人次。全年客流量超过1000万人次的商业综合体有7家,客流量在100-1000万人次之间的商业综合体有8家,100万人次以下的有2家。

       从车位数量看, 17家城市商业综合体共有停车位16099个,户均停车位947个。车位数超过1000个的商业综合体有4家,车位数在500-1000个之间的商业综合体有7家,车位数不到500个的商业综合体有6家。

       二、我市城市商业综合体经营特点

       商户是城市商业综合体的“细胞”,商户的业态格局、品牌分布、经营模式和经营规模均多方位体现出城市商业综合体的市场定位及繁荣程度,也决定着城市商业综合体的辐射力和竞争力。

       (一)经营业态以购物、餐饮为主导。

       总体看,零售业是全市商业综合体的主要经营业态,也是销售的“巨头”,尤其是大型生活超市、服装鞋帽日用品的零售专卖店和专业店,成为拉动消费的主力军。2016年末,城市商业综合体中零售业的营业面积为68.8万平方米,占全部营业面积的62.2%;入驻商户1177户,占全部商户数的55.6%;全年实现销售额78.9亿元,较上年增长12%,占销售额总量的73.4%。

       2016年末,全市商业综合体内餐饮业的营业面积为14.4万平方米,占全部营业面积的13%;入驻商户563户,占全部商户数的26.6%。综合体内舒适的就餐环境、新颖的餐饮品牌、优良的用餐体验,给市民外出就餐更多的选择,尤其是午间、晚间的就餐时间,餐饮商户外处处可见排队等号的人群,为综合体聚集了旺盛的人气。全年餐饮业实现营业额16.5亿元,较上年增长38.6%,占销售额总量的15.3%(见图1)。



图1  2016年沈阳市城市商业综合体各业态销售额所占比重




       (二)入驻业态丰富,经营业绩差异明显。

       与传统的百货商场相比,城市商业综合体以其丰富多样的业态,尤其是属于其他服务业类的影院、游乐游艺、KTV、教育培训、健身养生等对客流量的带动起到了重要补充作用。2016年末,全市商业综合体中其他服务业营业面积为27.3万平方米,占全部营业面积的24.7%;入驻商户377户,占全部商户数的17.8%;全年实现营业额12.1亿元,较上年增长2.1%,占销售额总量的11.3%。从其他服务业细分行业看,全年营业额从高到低依次为电影院6.1亿元,比上年增长1.7%;游乐游艺3亿元,比上年增长8.7%;健身养生1亿元,较上年增长22.6%;教育培训0.9亿元,较上年下降4.6%;其他0.7亿元,较上年下降24.6%;KTV 0.4亿元,较上年增长2.2%。

       (三)吸纳劳动力强,提供就业岗位超两万。

       服务业一直以来都是吸纳劳动力较多的行业。2016年末,17家城市商业综合体共有从业人员2.2万人,其中,零售业从业人员1.1万人,占全部从业人数的50%;餐饮业从业人员0.7万人,占全部从业人数的31.8%;其他服务业从业人员0.4万人,占全部从业人数的18.2%(见图2)。可见,城市商业综合体在为商户提供统一经营场所的同时,也发挥了带动就业的作用。但商业综合体从业人员主要分布于零售和餐饮,其他服务业的就业吸纳能力有待进一步释放。

图2  2016年沈阳市城市商业综合体各业态从业人数所占比重


       (四)以租赁经营为主,自营联营为辅。

       城市商业综合体内商户按经营方式不同划分为自营联营和租赁两部分。2016年底,我市商业综合体中自营联营部分商户133个,占6.3%;从业人员4323人,占19.8%;营业面积18.8万平方米,占17%;全年实现销售额25.4亿元,较上年增长13.5%,占23.6%。租赁部分商户1984个,占93.7%;从业人员17524人,占80.2%;营业面积91.8万平方米,占83%;全年实现销售额82.2亿元,较上年增长14.3%,占76.4%。可见,无论从经营规模还是销售额看,租赁模式都占据主导地位。

       三、我市城市商业综合体存在问题

       虽然我市城市商业综合体整体经营较好,为全市商贸流通和方便城市居民生活休闲做出了重要贡献,但仍存在区域分布不均衡,同质化竞争严重,经营业态发展不平衡,商户成熟度较低等问题。

       (一)城市商业综合体分布不均衡,同质化竞争激烈,经营效率降低。

       目前,我市商业综合体主要集中在沈河区和铁西区,这两个区的商业综合体共10家,占总数的近六成,呈现较高的集中度。仅在沈阳著名的中街商圈,就集中了4家城市商业综合体。在居民购买力相对稳定的情况下,业态类似的各大商业综合体之间竞争激烈。据该商圈某城市商业综合体一位副总经理反映,由于竞争激烈,现在毛利率比以往普遍下降。

       (二)综合体经营业态发展不均衡,未来全面稳定发展潜力不足。

       2016年,我市商业综合体中零售业商户实现销售额78.9亿元,占城市商业综合体销售额总量的73.3%。零售业占据城市商业综合体经营业态的主体地位,其他业态占比较低。随着电商的迅猛发展,居民消费习惯和方式发生着巨大变化,消费结构也在转型升级,综合体中以传统零售为主的商户销售业绩不可避免受到冲击。一业独大的零售业尚不能支撑城市商业综合体未来全面稳定健康发展。

       (三)小微型商户入驻较多,综合体规范化管理水平不高,品牌影响力略显不足。

       2016年,城市商业综合体共入驻商户2117户,其中个体商户1218户,占57.5%;法人商户644户,占30.4%;分支机构255户,占12%(见图3)。个体户多为小微型商户,独立经营,自主管理,受市场波动影响大,缺乏长远规划能力,经营管理规范化程度较低,入驻数量过多会在一定程度上降低城市商业综合体的规范化管理水平,拉低城市商业综合体的品牌档次,难以满足城市商业综合体规范化、品牌化的发展要求。同时,由于欠缺软环境方面建设,如文化内涵不够,管理运营以及品牌塑造能力不足、商户和综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等,降低了商业综合体应有的商业价值,制约了升值空间,导致经济资源难以聚集甚至流失。

图3  2016年沈阳市城市商业综合体各类商户数所占比重


    (四)单位面积实现销售额有所降低。

       单位营业面积实现销售额是衡量城市商业综合体整体经营状况的重要指标,是评价城市商业综合体运营效率的主要依据。2016年,我市城市商业综合体单位营业面积实现销售额1万元,比全省平均高出0.1万元,比上年下降9.9%。数据说明我市城市商业综合体经营状况有所下滑,单位面积创造的价值在逐渐下降。

       四、促进我市城市商业综合体健康发展的建议

       城市商业综合体规模大、位置好、业态全、人流集中、是促进全市商贸流通、提高居民生活质量,提升城市整体形象的重要载体,规划好、建设好、运营好城市商业综合体具有非常重要的现实意义。

       (一)合理规划,错位发展。

       今后我市城市商业综合体的建设,可以考虑在建设区域中心城市的框架内,建立由相关部门共同参与的大型商业网点项目会商制度,合理安排项目规划。可以根据人口分布、环境交通和资源配置进行充分论证,减少项目重复建设,从发展“数量”转变到重视“质量”上来。经营中的商业综合体要根据所处的地域特点,结合居民的消费习惯,因地制宜调整经营模式。比如在居民区集中的综合体,要以满足大众消费需求为本;在新区的综合体,则要增加品牌凝聚力,吸引高端名品入驻,提升商业层次,吸引周边消费力。

       (二)深度开发、个性经营,促进综合体内多业态均衡发展。

       在电商浪潮的冲击下,整个商业市场的经营理念应发生转变,城市商业综合体不再简单的是传统百货零售在服务功能方面的延伸,而是向着“个性化、主题化、体验式”方向发展。一方面,要增加生活类业态比重,以餐饮、娱乐、休闲等生活业态吸引消费者;另一方面,以体验式的业态盘活整座购物中心,从而增加城市商业综合体的人气和商气。同时,城市商业综合体也要依托“互联网+”积极“触电”,实现线上线下的深度融合,最终实现长期平稳健康发展。

       (三)加强引导,提升城市商业综合体整体品牌形象。

       商业综合体和入驻商户是利益共同体,只有相互依存、相互合作才能共同发展。城市商业综合体应进一步加强运营管理,努力实现管理的规范化、信息化。要加强商户整合力度,将松散的小商户整合到统一的管理信息系统上,努力实现统一招商、统一规划、统一收银,进而提高经济效益和品牌影响力。在此基础上,应加大招商引资力度,吸引品牌知名度高、经营业绩突出的企业入驻,提高城市商业综合体的整体形象和层次。同时,支持成长性较好、未来发展潜力较大的小商户做大做强,培育新的增长点。

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